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住替え

損しない!
住み替えのベストタイミングと方法!

家

人生で最も大きな買い物、マイホーム。
そんな大きな買い物をする際は、物件の魅力、周辺環境、今後の支払いなど将来の人生計画を真剣に考えながら選んだ家を購入しますよね。

しかしライフスタイルの変化に伴って、

◆家族が増えたので、もっと広い家に住みたい…
◆子どもの進路を考えて環境を変えたい…

◆転職を機に利便性のある場所に引っ越したい…

◆築年数が経過してきたので、フルリフォームする  なら買い替えたい…

など、「その時の状況や条件に合った家に住み替えたい」と考えますよね。

とはいえ、
「住宅ローンの残債が残っている」「売却と購入のタイミングがわからない」という不安もあるかと思います。
そこで今回は、知れば損しない!住み替えのタイミングと方法についてご紹介いたします(*^^*)

住み替えのタイミング

 

基本的に住み替えのタイミングは3つあります。

①売り先行型



現在の住まいを売りに出し、売れる見込みが立ったら
新居の購入を進めていきます。
予定する売却価格を踏まえたうえで、新居の購入を検討できますので、資金計画が立てやすくなります。
現在の住まいの住宅ローンが残っている場合等は、売却したお金を充てて返済します。

ただし、売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて現在の住まいの引き渡し時期を調整する必要があります。
調整が難しい場合は、一時的に賃借で仮住まいを用意することも想定しなければいけません。

②買い先行型


 
新しい住まいを先に購入し、引っ越してから現在の住まいを売りに出す流れになります。
空家の状態でいつでも内覧を行うことができる分、早めに売却できる傾向もございます。

買い先行型の方法は十分な貯蓄があり、収入面でも余裕がある方が適しています。
元の物件に住宅ローンが残っている場合は、一時的に二重ローンになることから、住宅ローンの審査が通りにくくなる可能性がございます。

特に買いを先行させる場合は、将来的な資金計画をしっかり立てたうえで新居の購入予算などを慎重に検討しましょう!

②売り買い同時進行型


同時進行型は、名前の通り売却と購入を同時に進めていく住み替え方法です。

元の住まいの売却価格<住宅ローン残債といった、売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は同時進行型にして、元のローンと新しい住まいの住宅ローンを1つにまとめる「買い換えローン」を利用して借りる方法もあります。

また、新しい住まいを購入する際は「買い替え特約」という条件を契約につけることができます。
これは、「売却物件が、○月○日までに○○万円以上で売却できない場合には、購入契約を白紙解除できる」というもの。

契約を白紙解除すれば、支払い済みの手付金も払い戻され、違約金も発生せずに契約を解除することができます。

まとめ

3つの住み替えタイミングをご紹介しましたがそれぞれ売買・購入のタイミングも資金計画も異なります。
いろいろな方法のメリット・デメリットを理解したうえで、スムーズな住み替えをしたいですね(*^^*)

最終的には、基本的な知識をつけたうえで、お客様それぞれの状況に合わせた住み替えプランを提案してくれる不動産会社に依頼することが住み替え成功の秘訣となります!

会社概要
神戸市垂水区西舞子2丁目13-27
TEL:078-787-2401
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媒介契約

これを見ればまるわかり!
 媒介契約って一体何??

本

今回は売却にあたって、必ず不動産業者と売主様(マンション区分所有者)の間で締結する媒介契約 のお話をします。

媒介契約とは??

 

売主様が不動産会社に売却の依頼する際に両者の間で締結する契約のことをいいます。

媒介契約は宅地建物取引業法によって、売却の依頼者にとって不利にならないよう締結することが法律で義務付けられています。
物件の所在や所有者を明示して、その物件に対してどのような売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めたものを「媒介契約書」といいます。

さらに、媒介契約には3種類の
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
があり、売主様・不動産業者の義務や売却活動の内容などに違いがあります。
それぞれご紹介していきます(^^*) 

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約の有効期間 法令上の制限無し(行政の指導では3か月以内) 3か月以内 3か月以内
指定流通機構「レインズ」への登録義務 無し(依頼者が登録を希望することも可能) 媒介契約締結から7日以内 媒介契約締結から5日以内
依頼者への状況報告義務 無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約できる不動産 複数に依頼可 1社のみ 1社のみ
買い手を自己発見しての売買契約 可能 可能 不可


一般媒介契約


 

一般媒介契約とは、他の「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」とは異なり、複数の不動産会社に重ねて売却の依頼をすることができる契約です。

また、依頼者が自分で購入希望者を見つけた場合も売買契約を結ぶことが可能となります。
一般媒介契約は、指定流通機構(レインズ)への登録義務も任意で行え、販売状況の報告もありません。
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と比べて、制限が少なく、比較的自由に売却活動ができる種類の媒介契約です。

専任媒介契約


 

「専任媒介契約」は、「専属専任媒介契約」と同じく、1社のみに依頼できる契約です。
他の不動産会社と併せて仲介を依頼することができません。
媒介契約の有効期間も「専属専任媒介契約」と同じく、3か月以内(最長3か月)となっております。

「専属専任媒介契約」と異なる点は、自分で購入希望者を見つけた場合は売買契約を結ぶことができます。
また、指定産流通機構(レインズ)への登録義務が発生し、 登録までの期間は、媒介契約を締結した翌日から7日以内と定められています。

さらに、依頼者への販売状況の報告義務が2週間に1回以上になりますので、「一般媒介契約」よりも制限や不動産会社の義務が増えます。

専属専任媒介契約


 

「専属専任媒介契約」は、1社のみに依頼できる契約で、他の不動産会社と併せて媒介を依頼することはできません。
また、知人や親族の方等、自分で購入希望者を見つけた場合でも不動産会社を媒介として売買取引を行うことが契約で義務付けられています。
媒介契約の有効期間は、最長3か月です。

また、指定産流通機構(レインズ)への登録までの期間は、媒介契約を締結した翌日から5日以内、依頼者への販売状況の報告義務が1週間に1回以上になりますので、「専属専任媒介契約」よりも制限や不動産会社の義務が増えます。

まとめ

不動産の売却方法には 以上でご紹介しました、3種類の媒介契約がございます。

お客様の大切なご資産の売却活動を進めていくにあたって、どの媒介契約がふさわしいのかきちんと知りたい場合は、不動産会社の担当者との相談・打合せをお勧めします。
弊社ではお客様の売却スタイルに最適な媒介契約を提案させていただき、 迅速な対応・お客様に寄り添った売却活動を行っております♪

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売却期間

マンションの売却 
どれくらいの期間が必要??

スケジュール

マンションを売りたい方には、必ず「いつまでに売りたいか」という期限があります。
中には「いや、別に急いでないけど売れればいい」と余裕の方もおられます。

 しかし大抵の方は「早く売りたい」「いつまでに売りたい」という期限を明確に考えているものです。

 この期限を設定する場合に気をつけておきたいことを今日はお話します。

 

売却までにかかる期間

 

【売却事例①】売却期間に余裕が有り、出来るだけ高値で売りたい場合
→1ヶ月目 販売開始
→3ヶ月目 値下げ
→4ヶ月目 売れなければ媒介契約をする不動産会社を増やす(もしくは、変える)
→5ヶ月目 最終値下げ・契約
→6ヶ月目 決済・引き渡し

 

【売却事例②】
→1ヶ月目 販売開始(適正な市場価格)
→2ヶ月目 案内・申し込み
→3ヶ月目 契約
→4ヶ月目 決済・引き渡し

 一般的にかかる売却期間  
査定から売買契約まで 約3か月間
売買契約から引渡しまで 約1か月間

 もし買主様がローンを使わず現金を持っている方であれば、売買契約後に引渡しとなり、全て完了。
契約と同時に売主は売買代金を受け取れます。 

しかし大抵の買主は住宅ローンを使います。
【住宅ローン利用の場合】
・銀行への住宅ローンの本申込み
・本審査
・金銭消費貸借契約(ローン契約)
などを行い、実際のローンが実行されるのに契約から約1か月ほどかかります。

また、売買契約が出来ても買主様のローンが通らないとなると、すべて白紙になります。
そうなれば次の買手を急いで探す必要があります。

まとめ

住宅ローンが通るか通らないかによって買い手探しが振り出し戻る可能性があります。

よって売却のスケジュールを考える場合には「まだ売るのは半年後だから・・・」と安易に考えないほうが良いでしょう。
事前にしっかりと売却のスケジューリングをする必要があるので、まずは不動産に事情を相談するのが一番です。 

  
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売却の流れ

家

初めての不動産売却は分からないことだらけです。

不動産の専門用語やどういう流れで取引されるのか、 今回は、不動産売却において重要な売却の流れをお話させていただきます。 

不動産売却の基本的な流れ

 

①不動産会社へ相談する。

     ↓

②売却査定をしてもらう。  

     ↓

③不動産業者と媒介契約を締結。  

     ↓

④販売活動スタート  

     ↓

⑥見学希望者のお部屋の内覧

       ↓

⑦購入希望者から購入申し込みをもらう

     ↓

⑧条件交渉・決定  

     ↓

⑨売買契約締結・手付金受領

       ↓

⑩物件引渡し・残代金受領

おおまかではございますが、このような流れで売却成立となります。

基本的な不動産売買の流れや、知識を持っていただく事で「適正な価格」「ベストなタイミング」大切なご資産を売却することができます。

 別の記事でも、売買に関するお話をさせていただきますのでご参照下さい(*^^*)

 

 
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