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空き家問題

 

分譲マンションの空き家問題と対策・方法

団地

 

  いま日本で問題になっている事の一つが【空き家問題】です。

空き家といえば廃墟化した一戸建てを思い浮かべる方も多いかもしれませんが、実はマンションの空き家問題も年々増加しております。 

総務省統計局が5年ごとに実施している『空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果』によると平成30年における集計では全国の空き家846万戸、総住宅数の13.6%が空き家であるという結果が出ました。

この結果は過去最高の空き家数となり、なんと居宅総戸数の1割以上が空き家という現状になっております。 

分譲マンション・公団住宅を空き家でご所有の方は、しっかりと現状とリスクを把握して今後の対処方法を考えていきましょう。 

 

空き家問題の原因・問題

 

①空き家の割合


 

 空き家の割合を建物の種類別に見てみると

■長屋建  50万戸(5.9%)

■一戸建て 317万戸(37.5%)

■共同住宅 475万戸(56.2%)

と半数以上をマンションの空き家が占めています。

一戸建ての荒れ果てた廃墟=空き家というイメージが強いですが、実際にはマンションの空き家がほとんどになっています。

空き家数の推移

 

次に空き家理由の内訳ですが

■賃貸用の住宅 431万戸(50.9%)

■売却用の住宅 29万戸(3.5%)

■二次的住宅  38万戸(4.5%)

■その他の住宅 3447万戸(347万戸)

となっております。この中で問題なのが「その他の住宅」です。

 

空き家 内訳

 

②高齢化社会【空き家の原因】


 

空き家の原因として約半数を占めているのが、「その他の住宅」ですが、転勤・入院・介護施設入所などの理由で長期にわたって不在にしている住宅の事を指します。

「その他の住宅」は年々増加傾向にある背景が【高齢化社会】なのです。

転勤・長期出張であればマンションの賃貸・売却を考えますが、入院・介護施設入所となると将来の不安や様々な理由から、所有マンションを手放さず空き家のまま放置しているケースが多いのです。

高齢化の進む日本ではこういった理由で放置される空き家マンションが増加していくと予想されています。

 

③空き家にしておくリスク


 

リスク・デメリットとして

■維持費(管理費・修繕積立金・固定資産税等)の負担

■漏電・漏水・放火・空き巣等の不在によるリスク

■お部屋の老朽化・劣化(湿気によるカビの増殖・壁床の傷み)

■長年の空き家放置による隣人トラブル

 などが挙げられます。

 

マンションを所有し続けるという事は維持費の支払いをし続ける上、人の住んでいない部屋は劣化が進みやすく、不動産としての価値が下落していきます。

また空き家問題は所有者本人の問題だけではなく、近隣住民とのトラブル・また漏水や火災等、所有者への責任追及をされる思わぬ負担が発生してしまうリスクがあります。

 

対策・対処方法

 

 

④メリット・デメリットを整理しよう


 

「所有し続けるか」「売却して処分するか」空き家マンションの今後を考えるために、メリット・デメリットを整理しましょう。

「老後2000万問題」「年金問題」など、益々高齢者にとって不安な社会となりつつあります。

退職後の生活費に加え、急な手術や入院など経済的な事情により、やむを得ず不動産を手放さないといけなくなる可能性もあります。

 

 お金関連は家族間でも話しづらい話題ですが、不動産価値が大きく下落する前に空き家の現状リスクを話し合い解決することが重要です。

 

まとめ

以上が空き家問題と対策・方法になります。

 

マンションの空き家の数も増え、結構深刻な問題になってきております。

また放置されたお部屋ほど老朽化が進み、売れにくく価値も下がりやすいので今後どうするべきかお悩みの場合はお早めに不動産会社へご相談下さい(-^^-)

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売るタイミング

 

【必見!!】マンションを売るベストなタイミングとは?

タイミング

持っているマンションを売ろうと思っているけど、ベストなタイミングはいつなの?」
と思っている方必見!!

今回は【マンションを売るベストなタイミングとは?】という記事になります。
実際に売るべきベストなタイミングは物件や市場動向によって大きく異なってきますので、高く売れる要因ごとにケース分けをしてお伝えしていきます。

ご所有マンションがどれに該当するのかご参考下さい。 

高く売るための4つの指標

 

①不動産の市場価値



 
市場での取引価格の目安として、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」にて成約価格の流通を確認することができます。
それぞれの物件ごとに広さ・間取り・修繕履歴等が異なるため、「成約価格÷広さ=平米単価」を割り出し、一つの比較要因としてみましょう。 

 不動産売却は市場での相場が高くなっている時期に売ることが理想ですが、相場の動向を読むことは困難ですので過去の取引価格は一種の目安としていただき、市場の動きをよく知る地域の不動産会社で今現在の需要・相場を確認することが一番確実でしょう!

②物件の築年数



物件の築年数はマンションの価格に大きく影響してきます。

築年数       マンションの価格
築5年以内 ≪新築時の9割以上≫
新築とほぼ同等の状態になりますので、大幅な値落ちもなく売り出せるでしょう。
ただし購入時よりも高く売れ利益が出た場合、5年以下の所有だと長期所有よりも高い税率の短期譲渡所得という税金(所得税・住民税)が発生するので、利益が予想できる場合は事前に計算しておきましょう。
築5年~10年

≪新築時の8割程度≫

購入希望者が一番多い築年数の物件となります。

お部屋の傷み・劣化具合も少なく新築価格よりもお手頃価格で購入出来るため、問い合わせの集まりやすいマンションとなります。お急ぎの売却でなければ、需要が高い分少し強気の価格設定で売り出し始めるのも良いでしょう。

築10年~15年

≪新築時の6~7割程度≫

 お部屋の傷み・劣化が目立ってきますので、購入する方がリフォームをされてお住まいになるケースが多い分、思い切った値下げをするマンションが流通する場合もございます。

築15年~20年  ≪新築時の4~5割程度≫
平成元年頃の物件は水回りや設備が古くなっているため、要リフォーム物件となります。
水回りリフォームはお風呂・キッチンなど単体でおおよそ100万円かかります。
そのため物件購入費用+400万円程(リフォーム代)で予算〇〇万円に抑えたいという購入希望者から値下げ交渉をされる場合が多いでしょう。
築20年~30年

≪新築時の2~4割程度≫

物件の修繕履歴や立地条件により、流通価格が大きく異なってきます。

同じマンションの過去の取引事例からどのように価格が変動しているか参考にしてみましょう。 

築30年以上

≪建物自体の資産価値大幅に減少≫

駅近・周辺環境等の立地条件や土地に価値がない場合、大幅に売却価格が下落します。

RC造(鉄筋コンクリート造)のマンションは法的に耐用年数が47年とされ、1981年以前の建築物は旧耐震基準の物件であることから建物価値が無くなっていきます。

’負’動産になる前に売却を考えたほうが良いでしょう。

③引き渡し時期の3.4カ月前には売り出そう!



お急ぎの売却だったり、期限の決まっている売却の場合、
まずはゴール(引渡し)の時期を決めてから売却プランを立てます。

一般的にマンションの引き渡しまで3~4か月かかるとされております。
つまりマンションを売るベストタイミングは、引渡し時期(ゴール)を決めことから始まり、3,4か月前から売却準備をすると丁度よいタイミングになります。

④買取の場合最短7日で現金化可能



≪急遽マンションを現金化したい。≫
という方のために【買取】という方法があります。

 通常の売却は 売主様→買主様 という流れで【仲介】での売却となります。
【買取】は 売主様→不動産業者買取→買主様 と不動産業者が所有者としてマンションを買い取ります。
一般のお客様が購入する場合、引渡し時期・諸条件の相談や住宅ローンの準備により一定の期間が必要になりますが、買取であれば不動産業者が現金で買い取るため最短7日で現金化することが可能になります。

ただし仲介では購入希望者が現れるまで売却価格を修正する事ができますが、買取の場合は不動産業者の提示金額が実際の売却価格になります。
買取で高く売るためには何社かで売却査定される事をオススメします。

まとめ

ご参考になりましたでしょうか?
いつ・どのタイミングで売るかは、売却事情やご所有マンションの現状により異なります。
少しでも高く売るためにマンションの’売り時’を逃さないようにしたいですね(-^^-)

以上、【マンションを売るベストなタイミングとは?】のお話でした。

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ローン残債

 

住宅ローン残債があるマンションの売却方法!

住宅ローン
今回は、住宅ローン残債があるマンションの売却方法をお伝えします。
 
「親の介護が必要で夫婦共働きができなくなった。」
「急な出費が必要になりローンが滞っている。」
「マイホームを購入したが、転勤が必要になった。」
等々、生活プランや家計状況が大きく変わることは、このご時世稀ではありません。 
 
マンションは9割以上の方が住宅ローンにて購入をされております。
事情により売却することになったけど、住宅ローンが残っている場合はどうやって売却するの?
という方はこの記事をご参照ください。 
住宅ローン残債がある場合の売却3パターン

①売却価格が住宅ローン残債を上回る場合


 

例えば、マンションが2,000万円で売却でき、住宅ローン残債が2,000万円以下だったときは売却したお金をローン返済に充てることで住宅ローンを完済する事ができます。

この場合は何の問題もなく売却することができますので、売却査定をする際にしっかりと住宅ローン残債を伝えた上で、諸費用を差し引いた残るお金がいくら必要なのかを明確にしておきましょう。

 お借り入れをされいている金融機関から「住宅ローン残高証明書」という書類が郵送されてきますので、現在いくら借り入れが残っているのか、マンションの査定をする前に用意しておくといくらで売却すれば良いのか不動産会社が相談に応じてくれます。

②売却価格が住宅ローン残債を下回る場合


 

次に、売却価格が1,500万円に対し住宅ローン残債が2,000万円等、つまり売却価格がローン残債よりも下回ってしまった場合の売却方法です。

この場合は差額の500万円を現金にてご用意ができる場合は不動産を売却することができます。
追加でお金を支払い売却する事を「追金」すると言います。

住宅ローンを借りて不動産を購入した場合「抵当権」という権利がついています。
この抵当権とは仮に返済ができなくなった場合、金融機関が当該不動産を差し押さることができますよ!という権利になります。
たとえ売却して所有者が変わったとしても自動的に消えるものではありませんので、差押えができる状態の不動産を購入してくれる人は残念ながらいません。
これが住宅ローンが残ったままでは不動産を売却できない理由になります。

その他の方法としては、住み替えをする場合に新居購入費用と重ねて「二重ローン」で借りるという方法があります。ある程度の年収・支払い能力がないと借り入れが難しい場合が多いので、不動産会社もしくは金融機関に相談してみましょう。

③②のケースで追金(完済)できない場合


 

売却価格が1,500万円、住宅ローンが2,000万円残っているけど差額の自己資金が用意できないという場合、続けてローン返済が可能で転居が不必要な場合は、返済できる目処が立つまで売却を先延ばしにしましょう。 

ただし住宅ローン返済が既に滞ってしまっている、又は滞る可能性があるという場合はマンションが差押えされてしまいますので、早めに「任意売却」する事をオススメします。

任意売却とは、不動産を売却してもローンが返済できない場合に、金融機関の同意を得て抵当権を抹消してもらい任意で売却するというものになります。
競売にかけられる事を「強制売却」ということから、競売前に売却してしまうことを「任意売却」と呼びます。

返済を滞ると差押え及び競売にかけられてしまいますので、返済にお困りの方はお早めに不動産会社へご相談下さい。

まとめ

どのようなケースで売却をする場合でも、住宅ローンの残債額が売却のキーポイントになります。
不動産売却は手数料や諸費用が必要になる上、実際に売れる金額・タイミングは変動的で計画的にいかない場合もあります。 

2,000万円の残債だから2,000万円で売り出す!と安易に決めてしまうと諸費用分がマイナスになったり、手元に残るお金が予想以上に少なくなり、ローンが返済できないという計画ミスに繋がってしまいますので、不動産会社に住宅ローン残債を率直に伝えてもらえれば、お客様に合った売却プランをご提案することができます(-^^-)

「お借り入れは計画的に!」といいますが、売却する際にも大きなお金が動きますので「売却は計画的に!」を是非頭に入れておいてください!

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確定申告

不動産売却後の確定申告マニュアル!

売却

皆さま、こんにちは。
実はご所有の不動産を売却する際にも税金がかかるってご存じでしたか?
しかも売却にかかる税金は申告制で、確定申告が必要になります。

副業をされている方、個人事業主の方が確定申告をされているイメージが強いですが、不動産売却にも大いに関係があるんです。
今回は複雑でややこしい印象の確定申告をご紹介します(^^)

確定申告とは

確定申告とは、1月1日から12月31日までに得たすべての所得に対してかかる税金を納めるための手続きです。 確定申告の申告時期は毎年2月16日~3月15日となっております。

確定申告が必要な条件とは?



以下の所得を得た人は翌年に確定申告をし、納税する義務があります。

☑株などの配当所得
☑不動産所得(家賃収入・売却益)
☑事業所得(個人事業主)
☑給与所得(年間所得2000万以上)
☑退職所得
☑譲渡所得
☑一時所得があった人
☑雑所得があった人(副業による収入)※1つの給与以外の収入が20万円を超える場合が対象

今回のテーマは不動産所得に当てはまります。
不動産所得は譲渡所得とよばれ、納める税金は譲渡所得税となります。

譲渡所得とは、

物件購入金額-売却金額-取得費=譲渡所得

購入・売却にかかった諸費用は経費として−で計算することができます。
この費用を取得費と呼びます。
つまり、売却金額が購入金額を上回り、結果的に収入となった場合のみが不動産所得(譲渡所得)となります。

確定申告を怠った場合・遅れた場合のペナルティ


確定申告は税金を納めるための税金ですから、所得があったにもかかわらず無申告・申告遅れ等の際にはペナルティがあります。

◆無申告
税務署からの通知により期限後申告をすると、確定申告によって納める税金の他に 無申告加算税 が課されます。
無申告加算税は原則として、納付すべき税額に対して50万円までは15%・ 50万円を超える部分は20% となります。

◆期限後申告
確定申告の期限後に申告した場合には、無申告加算税が 5% となります。

◆過少申告
申告期限内に提出された申告であっても、記載された納税額が少なかった場合には 過少申告加算税 が新たに納税した部分に10%課されます。

◆重加算
重加算税は、事実を仮装隠蔽し申告を行わなかった場合など、より悪質なケースに適用される税金です。納付すべき税額に対して 40% の金額となります。

◆延滞
延滞税は上記の加算税に加えて課税されますが、延滞税の対象となるのは本税部分だけで、加算税部分には課されません。

所得を得たにもかかわらず無申告の場合は脱税となりますのでお気を付けください。
故意または不正に免れようとするなど悪質な場合は逋脱(ほだつ)と呼ばれ、10年以下の懲役、もしくは1,000万円以下の罰金が科されます。脱税は「納税義務の確定を逃れる」ことですが、逋脱は「確定した税額を不正に納付しない」こと、と定義されています。

確定申告の方法


 
①確定申告書類を税務署に郵送する
申告書及び添付書類を郵送する方法です。 税務署へ行く時間がない人などにおすすめです。 確定申告最終日の3月15日までの消印があれば期限内として認められますが、申告遅れにならないよう余裕をもって提出しましょう。 

 ②直接管轄の税務署に提出
 郵送の方法と必要書類は同様になります。住民票のある税務署が管轄となります。
確定申告の期限が近付くと税務署の窓口が混雑するため、早めに申告をするもしくは時間に余裕があるときにおすすめします。

③e-Tax(電子申告システム)にてオンライン申請
e-Taxとはオンライン上の申請方法です。e-taxを利用するには、電子申告等開始届出書を税務署に提出し、利用者識別番号を取得する必要があります。
またパソコンでの初期登録の際にマイナンバーカードなどの電子証明書が必要になります。
なお、e-taxを利用すると源泉徴収票などの書類の提出を省略できるほか、申告期間中は24時間提出が可能となります。

確定申告に必要な書類は?



〔税務署から入手〕
①確定申告書
②譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

〔自分で用意する書類〕不動産譲渡時(取得時)の書類
③売買契約書のコピー
④売買代金受領書のコピー
⑤譲渡諸費用資料のコピー
⑥仲介手数料の領収書、固定資産税清算書 等
⑦売却した土地・建物の登記簿謄本→法務局(登記所)で入手できます。

3000万控除・買い替え特例などの特例を受ける際に提出が必要ですが、契約前日の住民票の住所と譲渡した資産の所在地が同一であれば提出は不要です。

まとめ

不動産売却により収入を得る場合は税金を納める必要があります。

無申告や遅滞申告は罰則の対象になりますので不動産を売却をされる際は取得時・購入時の売買金額を計算するようにしましょう!

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必要書類

 

不動産売却に必要な書類と入手方法

今回は、売買契約が成立した際に必要な書類と、どこで用意すればいいのかをご紹介をします!

 あらかじめ、把握していただければ戸惑うことなくスムーズに契約して頂けるかと思います(^^)

☑必要書類のチェックリスト

①登記済権利書または登記識別情報


いわゆる「権利書」と呼ばれる書類です。
この「登記済権利書」もしくは「登記識別情報」が売却予定の不動産の所有者と証明する最も重要な書類です。

平成17年以前の物件を取得した場合は「登記済権利書」
平成17年以降に物件を取得した場合は「登記識別情報」に名前が変更しています。

不動産を購入した際に法務局より発行されているはずですので、保管場所の把握をしておいたほうがいいですね。
もし紛失してしまった場合は、下記いずれかの方法もございます。

■本人確認情報の作成
■事前通知制度
こちらは司法書士の方に別途の費用や、手続きの手間がかかるので「登記済権利書」「登記識別情報」は大切に保管しておきましょう。

②印鑑証明書


 
印鑑証明書とは、正式に登録された印鑑というのを証明する書類です。
取得は各市区町村の役所で発行できます。
印鑑証明書を発行してもらうために、印鑑登録時に配布された「印鑑登録カード」もしくは「印鑑登録証」が必要になりますので、必ず持参しましょう。
印鑑証明書の注意点は、登記するときから3カ月以内に取得したものしか有効な印鑑証明書として認められないので注意しましょう。

③住民票


 
売却する不動産の登記住所と現住所(住民登録している住所)が異なる場合に必要です。
こちらも各市区町村の役所で発行できます。
なお有効期限も発行してから3カ月以内のものしか有効な住民票として認められませんので、注意しましょう。

④マンションの管理規約等



購入時に取得したマンションの管理規約・使用細則・総会の書類やパンフレット等、保管しているものがあれば、買主様に引き渡しをしていただきます

まとめ

買い手がきまり、いざ契約!となっても契約に必要な書類に不備があれば、もちろん契約・引渡しもできませんし、引き延ばしになれば買主様にも迷惑が掛かります。
登記簿謄本・固定資産公課証明書・公図・土地測量図等は、当社の場合、契約前に揃えますのでご用意いただく必要はございません。

また、住所・氏名変更や相続がらみの場合など、状況によっては必要書類がかわってきますので、担当営業マンとしっかりお打合せください(^^)

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査定の基礎知識

 

高すぎる査定額に【要注意!】

STOP

マンション売却。成功するための何よりの秘訣はまず【不動産査定】です!!!!

ここでお客様の不動産の相場や価値を査定させていただきます。
マンション売却を好調にスタートするための【不動産査定】絶対に失敗できませんよね。 

査定において、最低限知っておいてもらいたい事と反対に要注意して頂きたいことをお伝えします! 

 

不動産査定のポイント

 

まずは売却査定で不動産会社が見るポイントをチェックしていきましょう。 

不動産会社は数多くありますが、大手の会社でも地域に密着した会社でも、売却査定で見るポイントはおおかた共通しています。 

どのように査定額が決められているかを理解することで、仮に不当な査定額が出されたとしても、自分で「おかしいな、違う会社にしよう」という判断ができるようになります。

 

不動産査定額ここで決まる!
☑査定のチェックポイント


 

査定で見られる主なポイント
 ■過去の物件成約事例

 ■固定資産税評価額

 ■立地条件・周辺環境

 ■物件の条件・設備・状態

それぞれ一つずつ具体的にお話していきます。

■過去の物件成約事例

対象物件の過去の取引事例は、査定額を決める重要なポイントの一つです。
相場はいくらくらいなのか、どういった条件の物件がどのような価格で取引されているのか、といった点は不動産会社も必ずチェックしています。 

不動産業者であれば【レインズ(指定流通機構)】をつかって取引事例が確認できます。

ご自身で事前に確認したい場合は国土交通省の「不動産取引価格情報検索」を使えば、実際の不動産販売価格が一覧でわかります。

 

■固定資産税評価額

固定資産税評価額は、土地や家屋などをそれぞれどう評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村が個別に決める評価額のことをいいます。

・土地建物の所在
・敷地・延床面積
・立地条件
・接道条件

など様々な条件をもとに評価額は違ってきます。 

査定時に毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書をご用意いただければ、家や家屋の固定資産税評価額がスムーズにご案内できます。 

■立地条件・周辺環境

立地条件は、不動産の価値を大きく左右する要素の一つです。

 •   駅やバス停など、公共交通機関との距離
 •   役所や学校など、公共施設との距離
 •   銀行や郵便局など、金融機関との距離
 •   スーパーやコンビニなど、店舗・商業施設との距離
 •   生活に車が必要かどうか、必要なら駐車場との距離
 •   周囲の治安状況
 •   周辺の緑の多さや静かさなど、住環境
 •  陽当たり・眺望は良好かどうか 

高い生活利便性や閑静な住環境は、査定額にも良い影響を与えます。

 

■物件の条件・設備・状態

立地条件と並んで、不動産の価値を大きく左右する要素の一つが「物件の条件・設備・状態」です。

物件のチェックポイント
 •   住宅の外観
 •   住宅の設備(エレベーター・オートロック等)
 •   間取り、専有面積
 •   主な採光方角
 •   壁や床、設備などの劣化具合
 •   眺望や広い庭付きなど、付加価値を持つ要素 

他にも、マンションであれば、管理状況もチェックされるポイントの一つです。

修繕積立金等の管理費が高額すぎると、買い手が見つからない理由になるため、査定額にも影響します。

要注意!
査定額=実際に売れる金額ではない!

 

基本的な査定ポイントを理解していただいた上で、最も気を付けてもらいたいのが

不動産会社の提示した【売却査定額】=【売れる金額】ではないという事です!

あくまでも売却しやすい【目安】の金額が【売却査定額】なんです。 

つまり!何の根拠もなく物件の査定額だけを高く提示してくる業者にはご用心ください!

 

気を付けて!
一括査定は騙されやすい

 

【入力たったの3分!!不動産一括査定サイト】 

【えっ!?私の家こんなに高いの!?簡単すぐに分かる一括査定】

などというキャッチコピーでよく一括査定の広告を見かけませんか??

入力だけで査定額が簡単に分かれば「資産価値を確認したい」などの場合、便利で気楽と思うかもしれません。

しかし実際は全くその逆なんです。
一括査定とは一斉にお客様情報や物件情報が何社もの不動産会社に送信されます。

すると、不動産営業マンはどう思うでしょうか?
査定依頼が来た途端、「他の業者にとられたくない!」と考え、何十もの連絡が一斉にお客様にかかってきます。
全然気楽で便利ではないですよね… 

そしてもっとも注意していただきたいのがお客様を他社に取られないように売却査定額どこよりも高く提示してくる業者です。 

残念なことに、実際には販売できない高額な査定額を出して、とにかく媒介契約を取ろうとする悪徳不動産も存在するのです。
こういった業者は、競合他社よりも明らかに高い金額を提示して媒介契約を結ぶものの長い期間売れない状態が続き、さらには大幅な値下げを交渉してきます。
適正価格でない物件は売れ残ってしまいますので、結果損をするのはお客様になってしまいます。

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諸費用

 

不動産売却にかかる費用を徹底解説!

契約

マンションや戸建などの不動産を売却するときには、手数料や税金などいろいろと費用が必要になります。

どんな費用がいくらくらいかかるのか、売却する前に確認しておきましょう。 

①印紙税


 

売買契約書に印紙を貼って納める国税
不動産を売るときには「売買契約書」が必要になります。

この売買契約にかかる税金が印紙税で、印紙を契約書に貼ることで納税します。
税額は記載された金額に応じて印紙税が定められています。

契約金額 印紙税額
50万円を超え100万円以下 1千円
100万円を超え500万円以下 2千円
500万円を超え1千万円以下 1万円
1千万円を超え5千万円以下 2万円
5千万円を超え1億円以下 6万円

国税庁:印紙税の一覧表

②不動産会社に払う仲介手数料


 

仲介手数料は売却活動に対する成功報酬

媒介契約を結んで売却を依頼すると、不動産会社は売却活動を行います。
物件情報サイトに情報を載せたり、チラシを作成してポストに配布したり、購入検討者の物件見学に立ち会ったりといった活動です仲介手数料はこういった活動に対する「成功報酬」なので、活動が実って買い手が見つかり、売買契約を交わすまで支払う必要はございません。 

売買金額 仲介手数料の上限
400万円以下の物件

18万円

400万円以上の物件

売買価格の3%+6万円 + 消費税

※2018年1月1日より、物件価格が400万円以下の不動産の場合、仲介手数料が最大18万円となりました。 

③抵当権を抹消する登記費用


 

抵当権抹消のための費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消をするために掛かる費用です。
弊社で依頼する司法書士報酬は2万円+消費税となっております。 

④ 住宅ローンの一括繰り上げ返済


 

購入する時に住宅ローンを利用しており残債がある場合は、決済時に「一括繰り上げ返済」「抵当権抹消」をする必要があります。
この一括繰り上げ返済は各金融機関ごとに手数料がかかります。

金融機関 手数料
三菱東京UFJ銀行

16,200円

三井住友銀行

21,600円

まとめ

弊社では、①~③の諸費用を決済時に売買金額と清算いたしておりますので、特別にご用意いただく必要はございません。

不動産売却は広告活動や案内活動、価格交渉などその多くを不動産会社の担当者の方に担ってもらうことになります。
のため、不動産売却を成功させるためには、信頼のおける不動産会社の担当者をパートナーにすることが非常に大切です。

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仲介手数料

不動産業者に支払う仲介手数料とは??

家

今回は不動産会社にて売却・購入を仲介した際に発生する仲介手数料についてご紹介します(*^^*)

仲介手数料とは??


 

物件の売却・購入の契約時に発生する料金のことをいいます。
不動産会社は売却においては、物件情報サイトに情報を載せたり、チラシを作成してポストに配布したり、購入検討者の物件見学に立ち会ったりといった売却活動をします 

購入においては、当然、希望する物件の売主を探さなければなりません。
そして買付申込をして契約を結ばなければなりません。
個人で売主を探したり、契約を結ぶには限界やトラブルがありますので、不動産会社が間に入り、仲介をします。

 仲介手数料はこういった活動に対する「成功報酬」なので、活動が実って売却・購入が決まり、売買契約を交わすまで支払う必要はございません。 

仲介手数料の計算方法


 

売買金額 仲介手数料の上限
400万円以下の物件

18万円

400万円以上の物件

売買価格の3%+6万円 + 消費税

※2018年1月1日より、物件価格が400万円以下の不動産の場合、仲介手数料が最大18万円まで可能となりました。

仲介手数料 早見表


 

計算する手間を省いて目安を知りたい方は、次の早見表をご活用ください。
早見表は税込の金額となっています。(消費税10%)

売買金額 仲介手数料
400万円以下 188,000円
400万円 198,000円
500万円 231,000円
600万円 264,000円
700万 297,000円
800万 330,000円
900万 363,000円
1,000万円 396,000円
2,000万円 726,000円
3,000万円 1,056,000円
4,000万円 1,386,000円
5,000万円 1,716,000円
6,000万円 2,046,000円
7,000万円 2,376,000円
8,000万円 2,706,000円
9,000万円 3,036,000円
10,000万円 3,366,000円

仲介手数料を支払うタイミング


 

上記で紹介しました通り、仲介手数料は契約が成立した際にのみ発生する「成功報酬」となっております。 

仲介手数料の支払は、物件引き渡し時となっております。

まとめ

安くない仲介手数料を払うからには、しっかりとした売却活動・物件探しをしてくれる不動産と取引をしたいものですね。

不動産は大きい金額の取引ですので、少しでも不安や疑問に思った事は担当の営業マンとしっかり打合せしてください(*^^*)

 

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相続

相続した家を売却する際の費用・税金・節税対策

家

今回は、~相続した家を売却する際の費用~というタイトルで【相続】に関してご紹介させていただきます。

たとえば、ご家族が住んでおられた家やマンションを相続した場合、選択肢は
①空家のまま放置する
②賃貸にする
③売却する
④相続人(自分)が住む
など様々な選択肢がありますよね。

ただ、不動産をいきなり相続しても皆さまご自身の生活がありますから、同居の場合を除きわざわざ引越して住むという選択肢は考えにくいですね。 

キレイな状態であれば「賃貸に出す」という選択肢もあるかもしれませんが、支出の管理・賃貸リスク等を考えるとやはり相続した家は売却して現金化してしまう方が大多数を占めています。 

相続した不動産を売却する際に忘れてはいけないのは、不動産を売却するときにも税金がかかるということ。 

そこで、相続した不動産の売却にはどんな税金がかかるのか、節税できる特例はあるのかをご紹介します。 

 

相続した不動産の売却にかかる費用

  

印紙税


 

売買契約書に印紙を貼って納める国税
不動産を売るときには「売買契約書」が必要になります。

この売買契約にかかる税金が印紙税で、印紙を契約書に貼ることで納税します。

税額は記載された金額に応じて印紙税が定められています。

 


契約金額 印紙税額
50万円を超え100万円以下 1千円
100万円を超え500万円以下 2千円
500万円を超え1千万円以下 1万円
1千万円を超え5千万円以下 2万円
5千万円を超え1億円以下 6万円


国税庁:印紙税の一覧表

 

譲渡所得課税


売却益に課税され、所得税や住民税がかかる
不動産を売却して利益(売却益)が出ると、

「譲渡所得課税」の課税対象になり、所得税と住民税がかかる。

 

譲渡取得とは、

【不動産購入時の金額】ー【取得費・譲渡費】
                             =【譲渡所得(売却益)】

 

 

譲渡所得税額の算出

上記で算出した譲渡所得(売却益)に税率をかけて算出します。

【譲渡取得(売却益)】×【税率】=【譲渡取得税】

そしてこの税率は、不動産の所有期間によって変わってきます。

 

所有期間
税率

5年以下

(短期譲渡取得)

39%
(所得税30%、住民税9%)

5年越

(長期譲渡取得)

20%
(所得税15%、住民税5%)

※平成25年より復興特別所得税として所得税額の2.1%別途かかります。

 

 

 

税金を控除できる特例

 

税金が控除される2つの特例をご紹介します。

取得費加算の特例


相続したマンションの売却では、取得費が分からなかったり、減価償却によって取得費が少額になってしまったりして、譲渡所得税の負担が大きいケースも少なくありません。

 

 

そのような人のために、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」(引用:国税庁)という特別控除があります。

 

 

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは、

相続が発生してから3年10ヶ月が経過するまでにマンションを売却した場合に利用できる特例で、相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できるという制度です。

 

 

取得費が多ければ多いほど譲渡所得は少なくなるため、税金を減らすことができます。

 

取得費に加算できる相続税額の計算方法は、以下のとおりです。

 

つまり支払った相続税のうち、マンションに対して支払った税金分を譲渡所得から控除できるということです。

 

債務控除額には、被相続人が残した借入金と葬式にかかった費用を当てはめます。

 

特例を受けるための条件


・相続や遺贈により財産を取得した者であること。

・その財産を取得した人に相続税が課税されていること。

・ その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

 


3000万円の特別控除の特例


 

「3,000万円の特別控除の特例」は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができる制度です。

 

特例を受けるための条件は、

 ・相続が発生する直前まで被相続人が住んでいたこと

・相続が発生した日から3年目の12月31日までに売ること

・他の特例を受けていないこと

・売却代金が1億円以下であること

・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

参照:国

まとめ

 相続した不動産を売却するときの諸費用

売却したときの税額計算・特例についてご紹介しました(^^)

 

売却価格が高いほど、譲渡所得税の負担も大きくなりますが、相続した不動産の売却のときに適用できる特例などを活用すればその負担を小さくすることができます。

 

ただし特例を適用できる期限が定められているものもあるため、売却することを決めたらできるだけ早めに不動産会社に相談するようにしましょう。

 

そのときには、相続・税金対策も相談できる不動産会社がおすすめです。

 

 

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交渉術

 

どうする?【値下げ交渉】    
家を高く売るための心構え・交渉術!!

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マンションを売却するにあたって、誰でも 【高く】なるべく【早く】売りたい!!と思いますよね。

そのために今回は売却に出してからの心構えや交渉術を ご紹介していきます(*^^*)

売却するにあたっての心構え

 まずはじめに、家を売るには買い手との交渉や住宅ローン手続き等があるため、すぐに売買が完了するわけではございません。
少しでも【早く】売るために、信頼できる営業担当とのスケジュールの打ち合わせが必要になってきます。

次に、心構えとして覚えておいていただきたいのは一般的に「値段交渉」は普通の事であるということです。
不動産は人生で何度も買えるようなお安いお買い物ではないですよね。
ですから、買い手側は少しでも【安く】購入したいと考えています。

購入希望者から値段交渉されたら・・・

一般的な商品の売買では、商品を買ってもらうためにサービスや付加価値をつけたり、値下げセールを行ったりします。
しかし、不動産の売買で価格交渉があった場合は、 必ずしも下手に出る必要はありません。

その理由は、そもそもお客様は売却するマンションを気に入って、 購入するつもりで交渉してきているのです。
「どうせ買うなら安く買いたい」というのが人の心理です。
「価格交渉するだけならタダ」という考えも少なくはありません。

そもそも「ご所有マンションを○○円で売りたいと」いう売買計画があありますので、
その価格から大きく外れた 価格交渉には応じる必要はございません。

購入希望者も欲しいと思った物件を逃してしまうと他に同じ物件はありません。
このことを考えると、少しでも早く売却したい場合を除いて、希望価格により近く高く売るためには購入希望者と同じ立場で価格交渉をしましょう。

値段交渉に不安を感じた際は、担当者にその旨を伝えていただければ購入希望者にキチンとお断りいたします。
不動産会社がそういった値段交渉も含めて仲介をする為、直接お伝えする必要はございませんのでご安心ください。

まとめ

マンション売却では、「いつまでに売る」という計画のためにはじめの「価格設定」が大変重要になってきます!

この価格設定を誤ると、何度も何度も値下げの価格変更をしたり、買い手から無理な価格交渉を迫られたりしてしまいます。
その為きちんとした相場を把握している、信頼のできる営業担当と打合せしていく事が必要不可欠です!
売却プランをご提案いたします(*^^*)

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TEL:078-787-2401
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